Annulation d’un contrat de louage d’ouvrage pour vice du consentement (erreur – article 1130 du Code Civil)

L’organisme de gestion d’une école primaire fait installer un élévateur le long d’un escalier de l’école. La Commission de Sécurité et d’Accessibilité refuse de délivrer la conformité au motif que l’élévateur devrait être vertical. Suivant jugement obtenu par le Cabinet d’Avocats Polythetis en décembre 2020, le Tribunal annule le contrat pour vice du consentement du maître d’ouvrage, en raison d’une erreur sur les qualités essentielles de l’installation (article 1130 du Code Civil) à savoir la conformité de l’élévateur à la règlementation PMR, erreur favorisée par un manquement du locateur d’ouvrage à son obligation d’information. L’installateur est condamné à rembourser les sommes versées et, sous astreinte, à démonter et enlever le matériel inadapté. (Tribunal Judiciaire de St-Nazaire – 3ème Chambre Civile – 8 décembre 2020 – RG 20/00495).

 

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PREJUDICE D’AFFECTION ET DEUIL PATHOLOGIQUE

PREJUDICE D’AFFECTION ET DEUIL PATHOLOGIQUE

Le 9 mai 2019

Par Carole Robard

Avocat titulaire du diplôme de spécialisation en Réparation du Préjudice Corporel

Ancien Bâtonnier de l’Ordre

 

L’indemnisation des victimes indirectes en cas de décès de la victime directe se compose des frais d’obsèques et frais divers qui sont chiffrés suivant les justificatifs fournis, d’un préjudice économique fixé en fonction de la perte de revenus affectant les proches, du préjudice d’affection (l’ancien préjudice moral), et d’un éventuel préjudice d’accompagnement si la victime n’est pas décédée immédiatement après l’accident.

Dans certains cas, le préjudice d’affection peut se cumuler avec l’indemnisation d’un deuil pathologique.

Cette indemnisation n’est accordée qu’après qu’une expertise médicale ait confirmé l’existence de conséquences psychologiques et psychiatriques graves, entraînant une altération de l’état de santé de la victime indirecte.

Le deuil normal est marqué, dans son début, par un état de choc, puis de symptômes de nature dépressive, et la fin du deuil se manifeste par la phase de rétablissement.

Cette dernière phase commence généralement à partir du sixième mois.

Les psychiatres considèrent que certains facteurs peuvent entraver le processus de guérison normal d’un deuil.

C’est notamment le cas lorsque la mort est brutale.

Les Chambres Civile et Criminelle de la Cour de Cassation s’accordent pour considérer que les conséquences pathologiques endurées par la victime par ricochet du fait du décès de la victime directe constituent un préjudice d’affection distinct de celui résultant de l’atteinte à l’intégrité psychique consécutive au décès et indemnisé du chef du déficit permanent, de sorte que ne violent pas le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, les sommes respectivement allouées en réparation de ces deux préjudices.

La 2ème Chambre Civile a statué en ce sens dans un arrêt du 23 mars 2017 :

« La Cour d’Appel, qui a ainsi caractérisé l’existence en l’espèce, d’un préjudice d’affection résultant, pour Madame Y. de la douleur d’avoir perdu son conjoint, distinct de celui résultant de l’atteinte à son intégrité psychique consécutive à ce décès réparé au titre des postes de souffrances endurées et du déficit fonctionnel permanent, n’a pas, en allouant la somme critiquée, indemnisé deux fois le même préjudice. »

Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 23 mars 2017, 16-13.350, Publié au bulletin

La Chambre Criminelle, dans un arrêt du 2 avril 2019 a jugé :

« Que pour confirmer le jugement en ce qu’il avait retenu au bénéfice de Madame Y. un préjudice au titre du pretium doloris, du déficit fonctionnel permanent et un préjudice d’affection distinct de ceux-ci, l’arrêt attaqué a prononcé par les motifs propres et réputés adoptés repris aux moyens.

Attendu qu’en prononçant ainsi et dès lors qu’elle a caractérisé un préjudice d’affection causé par les conséquences pathologiques du deuil, distinct du préjudice résultant de l’atteinte à l’intégrité psychique consécutive au décès de son frère, réparé au titre des souffrances endurées et du déficit fonctionnel permanent, la Cour d’Appel n’a pas indemnisé deux fois le même préjudice et a assuré une réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime. »

Cour de cassation, criminelle, Chambre criminelle, 2 avril 2019, 18-81.917, Publié au bulletin

Peuvent ainsi être indemnisés, en plus du préjudice d’affection, le déficit fonctionnel temporaire, les souffrances endurées et le déficit fonctionnel permanent.

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Procès France Eoliennes à Orléans 19, 20 et 21 mars 2018

 

 

 

 

 

 

 

Après près de 9 ans d’attente, dont  7 ans d’enquête et d’instruction, du lundi 19 mars au mercredi 21 mars 2018 s’est déroulé devant le Tribunal Correctionnel d’Orléans le procès pour escroquerie des dirigeants et fournisseur de « France Eoliennes », une société de fourniture et installation de matériel micro-éolien à l’existence éphémère (2006-2009), qui a laissé sur le carreau 590 victimes recensées à travers tous le pays par la DGCCRF et les services de police et de gendarmerie. Maître Emmanuel Kierzkowski-Chatal, du Cabinet Polythetis, assistait ou représentait plus de 80 d’entre-elles (sur les photographies ci-dessus Mlles Raynard de Lyon, Mme Poupet-Lenormand d’Etretat).

Des peines de prison ferme ont été requises contre les 3 prévenus. Le Tribunal rendra sa décision le 15 mai 2018

Liens vers les reportages et articles de presse :

Sept à Huit Life du 28 février 2018

France Bleu 19 mars 2018

Ouest France 20 mars 2018

Toulon.maville.com 20 mars 2018

Sud Ouest.fr 21 mars 2018

France Bleu 21 mars 2018

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La garantie des peaux de chagrin destinées à fonctionner

Il y a 39 ans, le 1er janvier 1979, entrait en vigueur l’article 2 de la loi Spinetta créant l’article 1792-3 du Code Civil, ainsi libellé : « Les autres éléments d’équipement du bâtiment font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. » (NB : les « autres », ce sont ceux qui sont facilement démontables sans endommager leur support – ceux qui font indissociablement corps avec les gros murs ou la charpente sont soumis à la garantie décennale).

Pendant 34 ans 1/2, les tribunaux et cours du pays ont considéré que relevaient notamment de cette garantie les carrelages et dallages.

Puis la jurisprudence de la Cour de Cassation en la matière a brutalement évolué, dans une sorte de crise de la quarantaine de l’article 1792-3, considérant, dans un procès de carrelage mal posé : « Mais attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les désordres ne compromettant pas la solidité de l’ouvrage ni ne le rendant impropre à sa destination, affectant un élément dissociable de l’immeuble, non destiné à fonctionner, relèvent de la garantie de droit commun. » (cf. Cour de cassation – chambre civile 3 – 11 septembre 2013 – N° de pourvoi: 12-19483  ).

En d’autres termes, pour être soumis à la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du Code Civil,  il faut désormais que le bien d’équipement soit muni d’un mécanisme défaillant…

Or, dans le dictionnaire Littré ou le Larousse par exemple, le « fonctionnement » est le fait de « remplir sa fonction ». Il n’est pas question de mécanisme. Il n’en a pas été question pendant près de 35 ans et cela n’a semble-t-il posé problème à personne.

Désormais, exit les carrelages, les dallages, les placos, les modénatures, etc, etc… Les entreprises artisanales du bâtiment qui paient une assurance spécifique sont-elles bien au courant que désormais, elles ne sont plus assurées ? Rien n’est moins sûr…

♦ E.Kierzkowski-Chatal

 

 

 

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Revirement jurisprudentiel important de la Cour de Cassation en matière de pompes à chaleur

Une pompe à chaleur est-elle soumis à la garantie décennale de l’entreprise qui l’a installée, quelles que soient les circonstances ? Le revirement de la Cour de Cassation pendant l’été 2017 permet de répondre par l’affirmative.

On sait que la Cour de Cassation considère depuis des années qu’une pompe à chaleur n’est pas un « ouvrage » au sens de l’article 1792 du Code Civil, ce qui est déjà fort contestable car souvent, pour les installations de géothermie, la centrale de pompe à chaleur – sorte de grosse chaudière – est raccordée à un forage profond ou à un réseau de tuyaux enterrées dans le jardin, dans lesquels circule du gaz : il ne s’agit donc pas d’un simple ballon d’eau chaude ou d’un radiateur qu’on fixe au mur et qu’on branche sur une prise électrique. Souvent, la pompe à chaleur est relevée par une chaudière au fioul ou électrique, qui prend le relais en période de froid plus intense ou les besoins sont plus grands (pour chauffer une piscine par exemple). Au surplus, en théorie une étude thermique préalable est nécessaire pour adapter l’installation de pompe à chaleur aux besoins du client. C’est donc une installation complexe.

La Cour de Cassation considère donc que la pompe à chaleur est un élément d’équipement facilement dissociable de l’ouvrage principal, qui est donc soumis à une garantie de bon fonctionnement de deux ans (article 1792-3 du Code Civil), voire à la garantie décennale, mais à la condition qu’elle rende la maison impropre à sa destination.

Toutefois pour pouvoir mobiliser les garanties de deux et dix ans, la Cour de Cassation exigeait jusqu’à une période récente que la pompe à chaleur ait été mise en place en même temps que la construction de la maison qu’elle équipe. En d’autres termes, les pompes à chaleur installées sur des bâtiments anciens existants n’étaient pas soumis aux garantie de bon fonctionnement et garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code Civil. Seule la responsabilité contractuelle pour faute prouvée (de 10 ans à compter de la livraison de la pompe à chaleur – cf. article 1147 ancien et 1792-4-1 et suivants du Code Civil) pouvait s’appliquer.

L’enjeu est parfois important :

  • les garanties biennale et décennale sont des systèmes de présomption de responsabilité sans faute du constructeur qui doit réparer sur le seul constat que le matériel ne remplit pas sa fonction ou que le dommage atteint un certain niveau de gravité (maison impropre à son usage, atteinte à la solidité, mise en jeu de la sécurité des occupants). L’assurance décennale est obligatoire pour les entreprises du bâtiment, sous peine de poursuites pénales des dirigeants et l’assurance ne peut opposer aucune franchise au client. Enfin, lorsque le client a souscrit une assurance dommages-ouvrage, cette assurance peut préfinancer les travaux de réparation;
  • la responsabilité contractuelle suppose en revanche la preuve de la faute de l’installateur. L’assurance n’est pas obligatoire et il n’y a parfois plus aucun recours possible bien avant l’expiration du délai de 10 ans lorsque l’entreprise a disparu (liquidation judiciaire par exemple). L’assureur lorsqu’il existe ne couvre pas la plupart du temps le remplacement du matériel défectueux lui-même, mais seulement les conséquences dommageables du dysfonctionnement. Il peut opposer sa franchise au client.

Dans l’affaire Calo-confort, cette jurisprudence avait malheureusement conduit le Tribunal de Grande Instance de St-Nazaire à débouter de leurs demandes les dizaines de victimes assistées par les Avocats du Cabinet Polythetis. Il s’agissait de récupérer contre l’assureur de l’entreprise liquidée un solde d’indemnisation pour certaines des victimes, la totalité pour d’autres. L’assureur invoquait le fait que les installations avaient été faites sur des maison anciennes.

La Cour d’Appel de Rennes, saisie d’un recours contre cette décision, devra désormais prendre en considération le changement de cap radical adopté par la Cour de Cassation durant l’été 2017.

La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a repris in extenso la même motivation dans deux arrêts rendus les 15 juin et 14 septembre 2017, dans des procès pour dysfonctionnements de pompes à chaleur : « Qu’en statuant ainsi, alors que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, la cour d’appel a violé le texte susvisé… » ( cf . Cour de cassation – chambre civile 3  – 15 juin 2017 – N° de pourvoi: 16-19640 et Cour de cassation – chambre civile 3 – 14 septembre 2017 – N° de pourvoi: 16-17323 ).

Il reste toutefois à apporter la preuve, dans chaque cas, que le dysfonctionnement de l’installation rend la maison impropre à sa destination… ce qui relève du bon sens lorsque la pompe à chaleur est le seul moyen de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire de la maison, mais qui nécessite un examen plus approfondi lorsque la pompe à chaleur est relevée par une chaudière électrique ou à fioul. Dans ce second cas, lorsque l’installation a été mal faite, il se peut que la relève ne fonctionne ou épisodiquement, alors même que la pompe à chaleur ne fonctionne pas elle-même. Il se peut aussi que la consommation d’énergie soit plus importante qu’avant l’installation de la pompe à chaleur !

♦ E.Kierzkowski-Chatal

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Le procès France Eoliennes aura lieu à Orléans le 19 mars 2018

C’est un évènement qu’attendent fébrilement depuis près de 9 ans des centaines de personnes à travers toute la France. Des centaines de clients floués, ayant commandé des installations micro-éoliennes à une société créée en Sologne en 2006, qui faisait venir son matériel de Chine, via un importateur périgourdin, le revendant parfois plus de 8 fois sa valeur d’achat. Les clients démarchés se voyaient promettre ici l’alimentation électrique autonome et économique de leur entreprise agricole ou artisanale géographiquement isolée, là des économies d’énergie substantielles grâce à la revente de l’électricité produite à EDF à des conditions avantageuses. Le tout dans un délai maximal de 6 mois. Certains se voyaient même proposer de conclure une convention de site-témoin qui prévoit que, moyennant rémunération, ils devaient laisser les futurs clients potentiels visiter leur installation. Alléchés et mis en confiance, beaucoup se sont endettés pour faire installer ces éoliennes. Beaucoup ont fait réaliser à leur frais d’importants travaux de génie civil (dallage maçonné, câblage) par de tierces entreprises. Problème : les éoliennes vendues étaient des assemblages et les performances promises étaient impossibles à atteindre car le vendeur ne disposait pas du matériel nécessaire qui parfois n’existait pas. Cette situation, conjuguée à la piètre qualité du matériel importé de Chine, a conduit irrémédiablement à la panne rapide ou à l’impossibilité de mettre en route la quasi-totalité des éoliennes installées… pour les chanceux qui ont été livrés avec parfois des années de retard. Car nombreux sont ceux qui, ayant pourtant payé de substantiels acomptes, n’ont jamais été livrés.  Très rapidement, la société s’est retrouvée en cessation des paiements. Pourtant, jusqu’au dernier moment, elle a continué à démarcher et à faire signer de nouveaux clients qui n’avaient bien évidemment aucune chance de voir un jour leur éolienne. Un temps soutenue par de gros investisseurs parisiens, avec de se retrouver dans le collimateur du tribunal de commerce, la société a finalement été contrainte de déposer le bilan puis a été liquidée au début de l’été 2009, laissant sur le carreau plus d’un demi-millier de victimes ruinées. Leur préjudice cumulé, déclaré au liquidateur, s’élève à plus de 9 millions d’euros. Un scandale lamentable.

Plusieurs personnes viennent enfin d’être renvoyées devant le Tribunal Correctionnel d’Orléans le 19 mars 2018 pour répondre de faits d’escroquerie, de tromperie commerciale et de non-respect de la législation protectrice du consommateur en matière de démarchage. Les Avocats du Cabinet Polythetis défendent environ 80 victimes qu’ils représenteront à l’audience, prévue pour durer 3 jours.

Article de presse sur le sujet : France Bleu 25 août 2016

 

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L’assignation qui ne précise pas les diligences amiables préalables est-elle nulle ?

La plupart du temps, le procès est introduit par une assignation (ou citation) en justice : c’est en réalité une convocation devant un juge que l’on demande à un huissier de délivrer à son adversaire. Dans les litiges civils et commerciaux, l’article 56 du Code de Procédure Civile impose un certain nombre de mentions obligatoires dans cette assignation, « à peine de nullité » : indication du tribunal devant laquelle on fait convoquer l’adversaire, explication du procès, lois et règlements invoqués, liste des pièces justificatives, précision que le dossier peut être jugé en l’absence de l’adversaire s’il décide de ne pas se défendre.

Le décret n°2015-382 du 11 mars 2015 relatif à la simplification des procédures et à la résolution amiable des différends a ajouté à cet article le paragraphe suivant : « Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. »

Deux problèmes se posent en pratique :

  • D’abord, que doit « préciser » exactement l’assignation sur les pourparlers transactionnels préalables à l’introduction du procès et surtout, comment faire lorsqu’ils ont eu lieu entre avocats et sont couverts par la confidentialité des correspondances entre avocats ?
  • Ensuite, quelle est la sanction de l’absence ou l’insuffisance de ces « précisions » sur les pourparlers transactionnels ? L’article 127 du Code de Procédure Civile prévoit certes que  « s’il n’est pas justifié, lors de l’introduction de l’instance et conformément aux dispositions des articles 56 et 58, des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige, le juge peut proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation» mais il ne s’agit que d’une latitude. Peut-on invoquer la nullité de l’assignation ?

Le Tribunal d’Instance de St-Nazaire a récemment rendu en la matière le jugement suivant (jugement n°122/2017 du 1er mars 2017 – RG n°11-16-000074) :

Une dame, propriétaire d’une villa à La Baule, avait obtenu un permis de construire une véranda. Sa voisine, propriétaire de la villa mitoyenne, avait attaqué ce permis. La procédure était en cours depuis des années. Chacune des deux dames avaient leur propre avocat dans cette procédure.

La dame dont le permis était attaqué était défendue par le Cabinet d’Avocats Polythetis. En cours de procédure, elle a constaté que la vigne vierge de la villa de sa voisine proliférait au-delà de la limite de propriété et endommageait son crépi.

Des échanges ont eu lieu à ce sujet exclusivement entre les avocats, déjà saisis du contentieux administratif.

Ne parvenant pas à un accord, la dame dont le crépi était endommagé par la vigne vierge a saisi le Tribunal pour obtenir la condamnation de sa voisine à arracher sous astreinte et à payer le ravalement.

La voisine s’est défendue en prétendant que l’assignation était nulle faute de « préciser » les diligences accomplies préalablement pour résoudre le litige à l’amiable.

Le Tribunal décide dans son jugement :

  • que l’article 56 du Code de Procédure Civile ne mentionne pas expressément que la nullité est encourue en l’absence des mentions sur les pourparlers précontentieux ;
  • que l’article 114 du même Code prévoit qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si cela n’est pas expressément prévu par la loi ou s’il ne s’agit pas de « l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public » et que dans tous les cas celui qui invoque la nullité doit prouver « le grief que lui cause cette irrégularité » ;
  • qu’en l’occurrence, il n’y a aucun grief et que l’assignation n’est pas nulle.

♦ Emmanuel Kierzkowski-Chatal, Avocat – Polythetis

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La mission d’expertise de construction et les exigences minimales de logement décent de la loi SRU

Lorsqu’un expert judiciaire se voit confier la mission d’examiner des désordres constructifs dans un appartement et que sa mission inclut notamment de « dire si le logement est conforme aux dispositions du décret 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 (dite SRU) », cela inclut la vérification de la hauteur du garde-corps d’une mezzanine, même si cela n’est pas expressément mentionné dans la décision de justice (cf. sur ce point TGI de Nantes – 4ème Chambre – 3 janvier 2017 – RG n°13/01783 – « SCI G. c./ Société S. »).

On constate d’ailleurs en pratique que les experts judiciaires, missionnés en matière de désordres constructifs, mentionnent systématiquement dans leur rapport les problèmes de hauteur de garde-corps des mezzanines et cages d’escalier, quand bien même ils les ont relevés « par hasard » au gré de leur visite de l’immeuble litigieux, et alors même que cela ne figure pas expressément dans leur mission. Il entendent ainsi se préserver d’un recours en responsabilité en cas d’accident ultérieur.

Ceci étant, lorsque la maison ou l’appartement objet des malfaçons est destiné à la location à usage d’habitation (souvent dans le cadre d’un investissement de Robien, Scellier ou autre), et quand les malfaçons ont trait à l’étanchéité à l’eau et à l’air, à la ventilation, au chauffage ou à la sécurité des occupants, il paraît opportun d’inclure systématiquement dans la mission d’expertise judiciaire cette vérification de la conformité aux exigences minimales du logement décent de l’article 187 de la loi SRU.

♦ E.Kierzkowski-Chatal

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La course des cinq quartiers

Le marathon de New-York City, autrement dénommé par les autochtones « the Five Boroughs Race », la course « des cinq quartiers » comme on dit de ce côté de l’Océan (traduction bien française, qui fait délicieusement penser à la recette du Picon-citron-curaçao de César dans Pagnol).plafond-de-surfs

J’y ai partibook-marathon3cipé en novembre dernier et je recommande l’expérience à tous ceux qui aiment les voyages, le sport, le dépassement de soi, le partage d’émotions avec des personnes venues de tous les pays du monde.

Une mention spéciale aux habitants de Brooklyn, pour leur ferveur et leurs encouragements qui vont droit au coeur.

La course passe devant le Metropolitan Museum of Art (MET) à visiter absolument. Le salle maori avec le plafond en planches de surf est à ne pas rater (photo à droite).

Le clipart du livre à droite est un lien vers un pdf que j’ai réalisé présentant le marathon en général et de celui de NYC en particulier.

♦ E.Kierzkowski-Chatal, Avocat – Cabinet Polythetis

 

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L’utilité d’une expertise judiciaire en cas de sinistre important et complexe dans une copropriété

Transiger avec son assureur dommages-ouvrage, c’est possible. Même lorsque les montants en jeu sont très élevés. Mais il faut parfois passer quand même par la case « expertise judiciaire »…

Les faits étaient les suivants : la résidence – une copropriété d’une quarantaine de lots dont des commerces et locaux professionnels, édifiée sur six étages, occupant un « pâté de maison » dans le quartier de Ville-Port à Saint-Nazaire (Loire-Atlantique) – avait été livrée par le promoteur en 2002. Elle avait très rapidement présenté un inquiétant phénomène de dégradation des façades (fissurations, détachement et chute de morceaux de béton). S’ajoutaient à cela, notamment, des infiltrations d’eau de pluie à proximité des fenêtres et baies vitrées dans les appartements et locaux professionnels, ou dans les couloirs, semblant provenir des joints de dilatation, ainsi que des problèmes d’éclatement et de chute de plaques de parement en verre habillant les façades.

photo-treillisLes dommages les plus graves pouvant affecter l’immeuble (dommages de nature « décennale ») étaient assurés pendant 10 ans à compter de sa livraison par une grande compagnie d’assurances, implantée dans une région notamment célèbre pour ses rillettes et ses courses automobiles. En l’occurrence, l’assureur a joué le jeu, même s’il a pris quelques précautions que l’on peut juger compréhensibles.

La procédure purement contractuelle n’a pu aboutir immédiatement à un accord transactionnel en raison du très grand nombre de dommages, de la complexité technique des travaux de réparation nécessaires et du coût exorbitant desdites réparations.

Le rôle de l’assureur dommages-ouvrage est en effet d’avancer à son assuré (en l’occurrence le syndicat de copropriété) l’argent nécessaire à la stricte réparation du dommage, puis il se retourne contre les responsables pour obtenir remboursement.

En l’espèce le coût des travaux de réparation était estimé à plusieurs millions d’euros.

L’assureur dommages-ouvrage ne voulait pas courir le risque de régler à son assuré des millions d’euros qu’il ne pourrait ensuite récupérer contre les véritables responsables (soit qu’il ait payé trop cher pour réparer un désordre garanti, soit qu’il ait payé pour réparer des désordres ne relevant pas de ses garanties ni des responsabilités des constructeurs). Une expertise judiciaire a donc été ordonnée à l’automne 2009 à la demande du syndicat de copropriété, assisté par les avocats du Cabinet Polythetis. Une telle démarche consiste à faire désigner par le Président du tribunal un expert impartial inscrit sur une liste d’experts agréés par la Cour d’Appel. Cette expertise s’est déroulée en présence de toutes les entreprises concernées, c’est-à-dire la quasi-totalité des entreprises ayant participé à la construction de l’immeuble, ainsi que leurs assureurs, certains de leurs fournisseurs, les architectes, bureaux d’études et de contrôle.

L’enjeu était considérable puisqu’à défaut d’être indemnisé par les constructeurs et assureurs, chacun des copropriétaires aurait dû financer une partie des travaux pour un montant équivalent à plus de la moitié de la valeur de son lot. Bien évidemment dans de telles conditions, il était très difficile sinon impossible de vendre son appartement, tout acquéreur étant obligatoirement averti de la situation (voir article 5 décret du 17 mars 1967 depuis la loi SRU), ce qui semble au demeurant la moindre des choses dans un tel cas de figure.

Il a fallu pas moins de sept ans, de nombreuses réunions se déroulant sur des journées entières et auxquelles participaient des dizaines de personnes, des coûteuses analyses en laboratoires, etc…, pour que l’Expert judiciaire dépose un volumineux rapport d’expertise judiciaire très complet et argumenté.

L’Expert relève notamment un défaut d’enrobage des ferraillage des bétons conduisant, à moins de 300 m de la mer, à des phénomènes d’oxydation et carbonatation. Il conclut sans ambiguité au caractère décennal des désordres, ce qui est d’ailleurs dans la droite ligne de ce qui a déjà été conclu et jugé par des experts et cours d’appels dans des cas similaire (cf. notamment Cour d’Appel de Paris – 19ème Chambre – Section A – 21 janvier 2009 – « Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du Prieuré c./ Atelier AA et MMA » – RG n°06/15512 ou encore Cour d’Appel d’Aix-en-Provence – 3ème Chambre A – 4 novembre 2011 – « GAN et GENERALI c./ Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Villa Saint-Raphaël » – RG n°10/00421).

Sur la base de ce rapport d’expertise judiciaire, et environ 6 mois après son dépôt, la copropriété assistée par les Avocats du Cabinet Polythetis et l’assureur dommages-ouvrage ont conclu en décembre 2016 une transaction en exécution de laquelle une indemnité de 2.750.000,00 euros a été réglée au syndicat des copropriétaires ce qui va lui permettre de commencer les travaux courant 2017. Ces travaux sur parties communes mettront fin aux problèmes affectant les façades et à la cause des infiltrations dans les appartements. La transaction prévoyait en outre la prise en charge par l’assureur dommages-ouvrage de la totalité des frais d’expertise judiciaire (soit près de 100.000 euros), et d’une indemnité complémentaire au titre de ses autres frais de justice.

Désormais les copropriétaires ne poursuivent la procédure que pour obtenir à l’encontre des entreprises responsables et de leurs assureurs, l’indemnisation de leurs préjudices propres (dommages à l’intérieur de leurs lots, impossibilité de louer ou vendre pendant la durée de la procédure et les travaux de réparation, gêne dans l’occupation ou l’exploitation des lieux, etc…), le syndicat réclamant quant à lui le remboursement du solde des frais de justice qu’il a exposés.

E.Kierzkowski-Chatal, Avocat spécialisé en droit de la construction

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